La manovra di bilancio introduce, a partire dal 2026, una significativa stretta sulle locazioni brevi esercitate in forma privata. L’obiettivo del legislatore è quello di limitare l’uso “non professionale” degli affitti turistici, soprattutto quando il numero di immobili locati supera determinate soglie.

In particolare, si va verso:

una riduzione delle agevolazioni fiscali per i privati;

un maggiore inquadramento dell’attività come imprenditoriale al crescere del numero di immobili;

controlli più stringenti su redditi, piattaforme digitali e comunicazioni fiscali.

Per molti proprietari,  diventa quindi fondamentale ripensare il modello di gestione.

Locazioni brevi: conviene ancora la cedolare secca?

Dal 01/01/2026 la locazione breve in forma privata fino a 2 immobili consente di optare per la cedolare secca, con aliquota:

21% per un solo immobile;

26% per il secondo immobile .

Questa soluzione resta semplice dal punto di vista amministrativo, ma non consente di dedurre i costi, né di pianificare una crescita strutturata dell’attività nel tempo.

L’alternativa conveniente: gestione con Partita IVA in regime forfettario

Per chi gestisce da tre  immobili in sù diventa obbligatoria l’apertura della Partita IVA (facoltativa fino a 2 immobili). L'apertura della partita iva può rappresentare una scelta fiscalmente più efficiente, soprattutto se si rientra nel regime forfettario.

Nei primi 5 anni di attività, il regime forfettario prevede:

aliquota del 5% sull’imponibile;

esonero IVA;

contabilità semplificata;

maggiore coerenza con l’attività svolta in modo abituale.

Ulteriore vantaggio: sei titolare di altra posizione previdenziale obbligatoria ? Non paghi la contribuzione Inps!

Confronto fiscale: due immobili a confronto

1° Immobile reddito da locazione 2026 €20.000

2° Immobile reddito da locazione 2026 € 30.000

In caso di privato con cedolare secca si pagherebbero in tasse:

      20.000 x 21% + 30.000 x 26 % = € 12.000

In caso di impresa in regime forfettario:

50.000  x 40% x 5% = € 1.000

RISPARMIO IN TASSE: 12.000 - 1.000 = 11.000 € !

Nota: nel regime forfettario il reddito imponibile è determinato applicando un coefficiente di redditività per le locazioni brevi pari al 40%.

E se hai un'altra posizione previdenziale obbligatoria, non paghi la contribuzione Inps!

Conclusioni

Alla luce delle novità normative in arrivo dal 2026, gestire più immobili come privato potrebbe non essere più la soluzione migliore, né dal punto di vista fiscale né sotto il profilo del rischio di riqualificazione dell’attività.

Una corretta analisi preventiva consente invece di:

ridurre il carico fiscale in modo legittimo;

scegliere il regime più adatto al proprio caso;

pianificare la gestione degli immobili nel medio-lungo periodo.

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